עשרה טיפים לקראת רכישת דירה

עסקת מקרקעין היא לרוב העסקה הרגישה והיקרה ביותר המבוצעת על ידי יחידים וחברות. בהתאם, קיימת חשיבות גבוהה לאופן בו מתבצעת העסקה, על מנת שלא להעמיד בסיכון את הכספים הרבים המושקעים בה. 

להלן עשרת הטיפים העיקריים שלנו, לקראת רכישת דירה: 

1. הביטו על עסקאות דומות – כשאנו בוחנים עסקה, חשוב להכיר היטב את העסקאות הדומות שנעשו באזור. ניתן להשתמש באתרי אינטרנט שונים המתמחים בנדל"ן (כמו מדל"ן, רשות המסים ונוספים) ולבחון באמצעותם באילו מחירים מוצעות למכירה דירות עם מאפיינים דומים באזור, או לחילופין לבחון את הסכומים בהם כבר נמכרו דירות דומות. חשוב להביט על דירות מגוונות באזור, לרבות מה היה מצבן הפיזי (מושקעת, הרוסה), מיקומן (רחוב ראשי, פונה לים וכו') וכיוצא באלו.

2.  וודאו את זהות המוכר - חשוב מאד לבדוק את מצבת הזכויות בנכס ולוודא שאכן המוכר הוא הבעלים הרשום בדירה ולא מתחזה. לעיתים, בן או חבר מסייעים למוכר במכירת הדירה וחשוב לוודא שיש להם ייפוי כוח מקורי חתום ובמקביל לבקש מהם להציג תעודה מזהה. אך בכל מקרה, נסו להיפגש עם הבעלים עצמם.

3. בצעו בדיקה של נסח הטאבו – על עורך הדין לבדוק את זהות המוכר ולוודא כי יש לו זכויות בעלות או חכירה בנכס. בדיקת מצבת הזכויות נעשית על-ידי הוצאת נסח טאבו, או אישור זכויות אצל הגורם המנהל, ככל שמדובר בנכס הרשום ברשות מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת. לכן, חשוב להצטייד במספרי גוש חלקה מבעוד מועד.

*בעניין זה, חשוב מאוד לבדוק גם את קיומן של הערות חריגות על הנכס, ובכללן: צווי הריסה, הפקעה, עיקולים, משכנתאות, כינוס, הוצאה לפועל וכיוצא בזה, היות ואלו עשויות להקשות על השלמת העסקה ועל העברת הבעלות בדירה מהמוכרים לרוכשים. 

4. בררו מה המגבלות על דירות מושכרות - ככל שהדירה מושכרת יש לבדוק מתי מסתיימת תקופת השכירות והאם קיימת אופציה להארכה בחוזה, ומהן תנאיה. חשוב מאוד לבחון האם קיימים לדיירים זכויות מכוח חוק הגנת הדייר או מגבלות נוספות שייתכן שעשויות לחול על הקונה.

5. בדקו את תיק הבית המשותף - ככל שהנכס רשום כבניין משותף מומלץ לבדוק את מסמכי הבית המשותף – הן תקנון והן תשריט. באופן זה תוכלו לבחון אילו הצמדות יש לדירה, כגון: מחסן או חניה,  מה חלקם של בעלי הדירה ברכוש המשותף, ועוד.

6. עיינו בתיק הבניין ברשות המקומית - חשוב לעבור בעיון על תיק הבניין ברשות המקומית. באופן זה תוכלו לוודא האם קיימים צווי הריסה, טופס 4, זכויות בנייה, חריגות בניה ועוד. זוהי גם הדרך הקלאסית לגלות האם ישנה בנייה ללא היתר, כדוגמת: חדר על הגג או פרגולה במרפסת, וכן האם ישנה התאמה בין הנכס לתשריט (גרמושקה).

*בהזדמנות זו מומלץ לבדוק האם קיימים היטלים כלשהם על הנכס, כדוגמת היטל השבחה, וזאת במטרה למנוע גלגול של חוב לידיכם. מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מומחה לצורך ביצוע בדיקות אלה. 

7. הזמינו מומחה לבדיקת מצבה הפיזי של הדירה ומתקניה - מומלץ לבדוק את מצב הדירה ותקינות מתקניה (ברזים, חשמל, מיזוג אויר, ארונות וכו'). קיומם של רטיבות, מים כלואים, מפגעי בטיחות, ליקויי בניה, ומשתנים אחרים המשפיעים על מצבה הפיזי של הבניין, עשויים לעלות לכם ביוקר לאחר מכן, או לחילופין לסייע בידיכם בהורדת המחיר במהלך המשא ומתן. כמו שאין קונים רכב משומש ללא בדיקה, רק כי הוא נראה טוב, בוודאי שלא משקיעים סכום גדול בנדל"ן מבלי לערוך בדיקות מעמיקות באמצעות מהנדס מומחה.

8. ערכו בדיקות מקדימות למשכנתא – אל תוותרו על בדיקות מקדימות מתאימות מול הבנק המלווה אתכם, ונסו לקבל ממנו מבעוד מועד "אישור עקרוני" למשכנתא, וזאת טרם חתימת הסכם רכישת הדירה. באופן זה תוכלו למנוע, או לכל הפחות להפחית, הפתעות או בעיות עתידיות בנושא מימון הדירה. בדיקת אפשרויות המימון מראש מאפשרת לכם להיערך לתנאי התשלום על הדירה, ולקבוע לוח תשלומים מתאים בהסכם.

9. קחו בחשבון עלויות נלוות – לצורך בניית התקציב וכדי לצמצם הפתעות ולהיערך בהתאם, חשוב להביא בחשבון כי בנוסף למחיר הדירה קיימות הוצאות כספיות נלוות לעסקה, חלקן משמעותיות. הוצאות אלו כוללות לרוב:  מס רכישה, שכר טרחת עו"ד, שכר טרחת שמאי, אגרות רישום בטאבו, דמי תיווך, שכר טרחת מודד, עלות מהנדס מומחה (בדק בית), עלויות העמדת משכנתא, תיקונים או שיפוצים בדירה, עלויות הובלה, וכמובן ימי חופש מהעבודה שתצטרכו לקחת.

10. היצמדו לעורך דין מטעמכם – אנו ממליצים שלא להסתמך על עורכי דינו של מי שמוכר לכם את הדירה, גם אם זה מציע לכם מחיר מפתה או טיפול מהיר במיוחד, וגם רצוי שלא להשתמש בשירותי חבר או מכר, שהינם עורכי דין מתחום אחר. אל תוותרו על שירותיו של עו"ד מטעמכם הבקיא בתחום המקרקעין והנדל"ן, אשר יידע להגן על האינטרסים שלכם בעסקה ולמנוע מכם לבצע טעויות אשר עלולות לגרום לצער רב ולמחיר כבד מאוחר יותר.

בהצלחה במעבר הדירה!

מחלקת 'מיסוי אזרחי ונדל"ן' שלנו, בניהולה של עו"ד ורו"ח שירה הררי רוזנברג,  מעניקה ליווי צמוד ומקצועי בכל שלבי עסקת הנדל"ן ועד שהזכויות נרשמו והמפתחות בידיכם. אנו עומדים לרשותכם לייעוץ, סיוע וניהול משא ומתן בשלבים המקדמיים ובעריכת ההסכמים, וכן מבצעים את מכלול הבדיקות לגבי הזכויות והמגבלות בנכס ולגבי בעליו. ניתן להסתייע בנו גם בליווי מול הבנקים לקבלת משכנתא, ובהגשת השומות לרשויות המס.

 

יצירת קשר