מפצלים דירה? שימו לב שאתם לא מנפחים את חבות המס שלכם!

פסקי דין תקדימיים וטיוטת חוזר של רשות המסים קובעים: השכרה של דירות מרובות עשויה לחייב אתכם במיסוי כעסק, גם אם חלק מן הדירות מפוצלות או רשומות על שם הילדים.

מדינת ישראל מעודדת השכרת דירות למגורים והיא מוכיחה זאת באמצעות הענקת פטורים שונים ומס מופחת על הכנסות משכר דירה העומדות בתנאים שנקבעו.
קיימים קריטריונים ברורים למסלולי הפטור וההקלות, ואלו רלוונטיים כאשר מדובר בהשכרת דירות למטרות מגורים ולטווח הרחוק (בשונה משכירויות לטווח קצר, ראו הרחבה כאן).
עם זאת, כאשר מדובר בהשכרה של דירות מרובות, הנוהג החדש הוא להתייחס אל ההשכרה כאל ניהול עסק לכל דבר, מה שמשנה את חבות המס משמעותית.

השכרת דירות כהכנסה מעסק

ככלל, ישנם 3 מסלולים מרכזיים למיסוי הכנסות משכר דירה בישראל: פטור מלא (עד הכנסה של 5,090 ₪ לחודש), פטור חלקי (בין 5,090 -10,180 ₪), מס מופחת של 10% ומסלול מלא (לפי מדרגות מס). שני האחרונים נקבעים לפי מבחנים שונים, וכלל המסלולים מתייחסים להשכרת נכסים אישיים למטרות מגורים.
בעוד שבעבר היה מסלול המס המופחת הפופולארי במסלולי המיסוי של שכירויות, בשנת 2018, לאור פסק דין בירן, התרחשו כמה שינויים מהותיים.
פסק דין בירן. מדובר בהלכה שבה בית המשפט העליון הפך את החלטתו וגישתו של בית המשפט המחוזי בעניין שרגא בירן, עו"ד המתמחה בנדל"ן, בקשר לסיווג הכנסותיו מהשכרת 24 דירות.

השאלה שנשאלה היתה האם מדובר בהכנסה עסקית או פרטית, היות ולשאלה זו השלכות משמעותיות מבחינת גובה המס.

בית המשפט המחוזי קבע כי מדובר בהכנסה שאינה עסקית, היות ובירן לא עסק בעצמו בהשכרת הדירות (הוא הפעיל עובד), לא ביקר בדירות או פגש את השוכרים, לא חתם על החוזים מולם , לא ביצע את הגבייה, ועוד. בהתאם, הוא איפשר לבירן למסות את ההכנסות במס מופחת של 10% .

אך בערעור של רשות המסים לביהמ"ש העליון, נקבע כי כן מדובר בפעילות עסקית, מאחר וגם אם הוא לא הפעיל את המנגנון בעצמו, הוא הפעיל אותו באמצעות בא כוחו, ולכן ישלם בירן מסים כעסק.

המשמעות הייחודית של פס"ד בירן היא בכך שביהמ"ש העליון הניח את היסודות לשיקול הדעת של השופטים בעניינים אלו בעתיד. חשוב להבין כי אין בפקודת מס הכנסה הגדרה חד משמעית למהו "עסק" לצורכי מס, ולכן הגדרה זו נקבעת במבחני הפסיקה בלבד. הלכת בירן קבעה בעצם 'מבחני עזר' – קריטריונים שיש לקחת בחשבון מצד אחד, כאשר מן הצד השני נותר שיקול דעת נרחב לבית המשפט לקבוע לפי העניין (כפי שכונה 'מבחן גג' או 'מבחן על' על ידי השופטים).

מבחני העזר כוללים, בין היתר את כמות הנכסים וטיבם, היקפן הכספי של העסקאות, קיומו של מנגנון לניהול העסק, פעולות ההשבחה, ידע ובקיאות ייחודיים, רמת הסיכון הנלקחת ועוד.

בסופו של דבר, הרציונאל מאחורי מבחני העזר הוא הנסיון להבין האם מדובר בהכנסה שמופקת באופן נמשך, שיטתי ותדיר, ושישנו קשר סיבתי בין ההכנסה לבין המאמץ שמשקיע הנישום או מי מטעמו.

מעל 10 דירות יסווגו כעסק

בעקבות הלכת בירן פרסמה רשות המסים טיוטת חוזר המבהיר כי השכרה של מעל 10 דירות תיחשב כהכנסה מעסק, מה שעשוי להגיע לכדי חבות מס של 50%.

כאשר מדובר בהכנסה בגין פחות מ-10 דירות, קבעה רשות המסים כי עד 5 דירות ניתן למסות במס מופחת של 10%, ובין 6-9 דירות, הדבר יהיה נתון לשיקולי רשות המסים.
ניתן לצפות בטיוטת החוזר של רשות המסים בנושא כאן.

ומה הדין לגבי דירות מפוצלות?

סוגיה משמעותית עבור בעלי הנכסים היא 'פיצולי הדירות' – חלוקה של דירה אחת לכמה יחידות דיור, והשכרתה לכמה שוכרים. השאלה הנשאלת היא האם כל יחידת דיור נחשבת כנכס, במכלול הקובע האם מדובר בפעילות עסקית או פרטית.

כך למשל לאחרונה, דחה בית המשפט את מרבית ערעורו של יעקב ארביב (63), אשר בבעלותו 9 נכסים – 5 מהם רשומים על שם כל אחד מחמשת בניו. נכסים אלו פוצלו לעשרות יחידות דיור קטנות והושכרו בעיקר למעוטי הכנסה כגון פועלים ועובדים זרים. ארביב הצהיר על הכנסותיו כפרטיות, ובהתאם שילם על רובם מס מופחת. ילדיו כלל לא הצהירו על הכנסותיהם בטענה לפטור.

השופט קירש נדרש להחליט האם מדובר בהכנסה פרטית או עסקית. הוא קבע כי מאחר ומדובר ב-30 יחידות דיור (גם אם אלו נולדו מנכסים בודדים בלבד), והיות שארביב מפעיל בעצמו מנגנון להשכרתם במקובץ, הכולל פעולות השבחה, עשייה שוטפת ענפה, ידע המקצועי רב, נטילת הסיכונים ועוד, הרי שמדובר בהכנסה עסקית מנכסיו.

ומה עם ההכנסות מנכסי הילדים? השופט קירש קבע כי גם ההכנסות מנכסי הילדים הן עסקיות, היות וארביב שולט באופן מוחלט הן בנכסים והן בתשואה הכספית מהם, ולכן יש לשייך אותן אליו גם לצורכי מס.

האם יחידת דיור מפוצלת תיחשב תמיד כנכס העומד בפני עצמו? לא בהכרח. כאשר בית המשפט או רשות המסים באים לקבוע האם מדובר בהכנסה כעסק, בעיקר בדירות מפוצלות, יש משמעות גם לפעולות ההשבחה והשיפור המתבצעות בנכסים, להיקף הפעולות השוטפות הנדרשות להפקת ההכנסה, לפעולות המתבצעות לניהול העסק ועוד, ולא רק לכמות היחידות.

ההגדרה כעסק, כאמור, נתונה בסופו של דבר לשיקול דעת השופטים. לכן, חשוב מאוד להיוועץ עם אנשי מקצוע מנוסים בתחום, אשר הינם גם בקיאים בשינויים המתרחשים בו מעת לעת.

חייבים במס על הכנסות משכר דירה? שבועות אחרונים לגילוי מרצון

כפי שרובכם ודאי יודעים, הליך גילוי מרצון מאפשר לגלות לרשות המסים על עבירות מס שבוצעו, לשלם את החוב ללא קנסות נוספים, וחשוב מכל – להימנע אגב כך מהליך פלילי.

אנו ממליצים למי שלא דיווחו על הכנסות משכר דירה ומעוניינים לעשות זאת, לבחון הליך של גילוי מרצון. חשוב להבהיר כי לא כולם מתאימים להליך, למשל מי שכבר יש מידע בעניינו או חקירה נגדו, או מי שהגיש בקשה בעבר.

הליך גילוי מרצון הוא ההליך היעיל ביותר להימנעות מפלילים, אך הוא אפשרי רק עד סוף דצמבר 2019, ורשות המסים הודיעה כי היא לא תחדשו יותר.

משרד עו"ד זרקו זמיר הוא משרד מומחה לדיני מסים, בעל ניסיון עשיר ומוצלח בייצוג בתיקי מס הכנסה ובליווי הגשת בקשות לגילוי מרצון. מוזמנים לצפות בסיפורי הצלחה כאן