מפצלים דירה? שימו לב שאתם לא מנפחים את חבות המס שלכם

פסקי דין תקדימיים וטיוטת חוזר של רשות המסים קובעים: השכרה של דירות מרובות עשויה לחייב אתכם במיסוי כעסק, גם אם חלק מן הדירות מפוצלות או רשומות על שם הילדים.

עדכון אחרון: 25/11/19

עבירות מס - עו"ד מסים זרקו זמיר

ככלל, מדינת ישראל נוטה לעודד השכרת דירות למגורים והיא מוכיחה זאת במיסוי מופחת ובפטורים השונים שהיא מעניקה על הכנסות משכר דירה, בכפוף לקריטריונים הקבועים בחוק והמתעדכנים מעת לעת.

בעוד שישנה בהירות יחסית לגבי התנאים הנדרשים למסלולי הפטור וההקלות, חשוב לדעת כי אלו רלוונטיים רק כאשר מדובר בדירות למטרות מגורים ולתקופה ארוכה. כך למשל, לשכירויות לטווח קצר יש קריטריונים אחרים, ראו הרחבה כאן.

ובכל זאת, גם כאשר מדובר בדירות למטרות מגורים ולטווח רחוק, כאשר מדובר בדירות מרובות העומדות להשכרה, ישנה מגמה להתייחס לכך כאל ניהול עסק, וחבות המס משתנה בהתאם, לעתים משמעותית.

מתי השכרת דירות מהווה הכנסה מעסק?

עד היום נהגו למסות הכנסות משכר דירה בישראל באמצעות שלושה מסלולי מיסוי עיקריים: מסלול הפטור כולל - פטור מלא (עד הכנסה של 5,090 ₪ לחודש) או פטור חלקי (בין 5,090 -10,180 ₪), ולאחריהם שני מסלולים נוספים הנקבעים לפי מבחנים שונים -  מס מופחת של 10% או מסלול מלא (לפי מדרגות מס). שלושת המסלולים מתייחסים לנכסים אישיים המושכרים למטרות מגורים בלבד. מסלול המס המופחת (10%) היה נפוץ במיוחד בעבר בקרב שוכרי הדירות, אך פסק דין בירן (2018) הוביל לשינויים תפיסתיים מהותיים.

הלכת בירן. פס"ד בירן התייחס לסיווג ההכנסות של שרגא בירן, עורך דין העוסק בנדל"ן, בגין השכרה של 24 דירות שהיו בבעלותו. 

בית המשפט המחוזי קבע כי הכנסותיו של בירן מדירות אלו אינן עסקיות היות ובירן עצמו לא עסק בכל העניינים הטכניים של השכרת הדירות (החתמה על חוזים, השכרהבפועל, ביקור בדירו, גבייה וכיוצב'), אלא העסיק עובד אשר עשה זאת. בהחלטתו זו איפשר המחוזי לבירן לשלם מס מופחת של 10% בגין הכנסותיו.

בערעור שהגישה המדינה הפך בית המשפט העליון את החלטת המחוזי, וקבע כי מדובר בהכנסה עסקית לכל דבר, מאחר וגם בירן לא הפעיל את המנגנון בעצמו, הרי שבא כוחו עשה זאת. בעקבות זאת נדרש בירן לשלם על ההכנסות מס כמו עסק (היכול להגיע עד ל-50%).

לאור השאלה המשפטית המהותית אליה נדרש בית המשפט העליון, ניצלו השופטים את הדיון לקביעת 'מבחני עזר'  מתי תסווג הכנסה משכר דירה כהכנסה כעסקית, החלטה שיש לה כאמור השלכות משמעותיות לגבי גובה המס.

מבחני העזר מתייחסים לקיום מנגנון לניהול העסק, להיקף העסקי של העסקאות, לכמות הנכסים וטיב הנכסים, לידע מקצועי ייחודי הנדרש לתפעול העסק, לרמת הסיכון הנלקחת, לפעולות ההשבחה שנעשו בנכסים ועוד. בשורה התחתונה מבקשים מבחני העזר להבין האם זוהי הכנסה שמופקת באופן שיטתי, תדיר ומתמשך, והאם יש קשר סיבתי בין המאמץ של הנישום (או מי מטעמו) לבין ההכנסה עצמה. 

ראוי לציין כי הלכת בירן משמעותית מאחר ואין הגדרה מפורשת למהו 'עסק' לצרכי מס בפקודת מס הכנסה, ורק פסיקות בתי המשפט קבעו זאת מפעם לפעם ולגופו של עניין.  כעת קובעים מבחני העזר את התשתית העיקרית לדיון ומניחים את היסודות לשיקול הדעת של השופטים.

 

מעל 10 דירות יסווגו כעסק                                  

רשות המסים פרסמה טיוטת חוזר בעקבות הלכת בירן, המבהיר כי השכרה של מעל 10 דירות תיחשב כהכנסה מעסק.

כמו כן נקבע כי עד ל- 5 דירות ניתן למסות במס מופחת של 10%, ובין 6-9 דירות תפעיל רשות המסים את שיקול דעתה ותקבע כל מקרה לגופו. 

ניתן לצפות בטיוטת החוזר של רשות המסים בנושא כאן

 

סוגיית הדירות המפוצלות

כעת, בעלי נכסים רבים עוסקים בסוגיית 'פיצולי הדירות'. השאלה המרכזית היא האם דירה בודדה שחולקה לכמה יחידות דיור והושכרה לכמה שוכרים תיחשב לנכס אחד או לכמה נכסים מבחינת רשויות המס. פעמים רבות התשובה לשאלה זו תקבע האם מדובר בפעילות עסקית או פרטית מאחר והיא תגרום לחצייה של רף ה-10 דירות.

דחיית ערעורו של יעקב ארביב (63) לאחרונה עסקה בדיוק בכך. בבעלות ארביב 9 נכסים, 5 מהם רשומים על שם חשמת ילדיו, וכלל הנכסים פוצלו לעשרות יחידות דיור המושכרות בעיקר לפועלים ועובדים זרים.  ילדיו של ארביב כלל לא דיווחו למס הכנסה על דירותיהם בטענה לפטור, ואילו ארביב שילם על רובן מס מופחת.

היות ומדובר היה ב-30 יחידות דיור, גם אם קטנות מאוד, קבע בית המשפט כי מדובר בהכנסה עסקית של ארביב מנכסיו. השופט קירש הבהיר כי ארביב הפעיל מנגנון להשכרת כל הנכסים יחדיו, ביצע פעולות השבחה, נטל סיכונים, נדרש לידע מקצועי רב ועוד, ולכן על פי מבחני העזר של הלכת בירן חייב במס כעסק.

ומה לגבי הדירות של ילדיו? גם ההכנסות מאלו נקבעו על ידי כבוד השופט הירש כהכנסות עסקיות לכל דבר, מאחר וארביב האב שלט בכלל הנכסים ובתשואה הכספית מהם, ולכן ניתן לקשר אותם אליו גם לצורכי מס.

חשוב להבהיר כי לא כל יחידת דיור מפוצלת תיחשב כנכס בפני עצמו, והשופטים יחליטו על כך על סמך הפעולות המתבצעות לניהול העסק, היקפי ההשקעה בשיפור והשבחה, וכל יתר הפעולות הנדרשות לניהול העסק, ולא רק כמות היחידות.

כך או כך, מי שיחליטו האם ההכנסה היא מעסק הם השופטים ורק הם, והבנה של מבחני העזר והקריטריונים היא חשובה ומשמעותית לטיעונים שיעלו מולם. בהתאם, חשוב כי תיוועצו עם עורך דין מומחה בתחום הבקיא בשינויים המתרחשים בו. 

חייבים במס על הכנסות משכר דירה? שבועות אחרונים לגילוי מרצון

כפי שרובכם ודאי יודעים, הליך גילוי מרצון מאפשר לגלות לרשות המסים על עבירות מס שבוצעו, לשלם את החוב ללא קנסות נוספים, וחשוב מכל – להימנע אגב כך מהליך פלילי.

אנו ממליצים למי שלא דיווחו על הכנסות משכר דירה ומעוניינים לעשות זאת, לבחון הליך של גילוי מרצון. חשוב להבהיר כי לא כולם מתאימים להליך, למשל מי שכבר יש מידע בעניינו או חקירה נגדו, או מי שהגיש בקשה בעבר.

הליך גילוי מרצון הוא ההליך היעיל ביותר להימנעות מפלילים, אך הוא אפשרי רק עד סוף דצמבר 2019, ורשות המסים הודיעה כי היא לא תחדשו יותר.

משרד עו"ד זרקו זמיר הוא משרד מומחה לדיני מסים, בעל ניסיון עשיר ומוצלח בייצוג בתיקי מס הכנסה ובליווי הגשת בקשות לגילוי מרצון. מוזמנים לצפות בסיפורי הצלחה כאן.

צרו קשר