מיסוי על שכר דירה: מדריך לתשלום מס על שכר דירה בישראל

מאמר זה מפרט את מסלולי המיסוי ליחיד המשכיר דירה למגורים בישראל. משכיר דירות רשאי לבחור בכל אחד מהמסלולים עבור כל אחת מהדירות שברשותו, אך יש לשים לב כי בבחירת מספר מסלולי מיסוי, תילקח בחשבון ההכנסה הכוללת מכל דירות המגורים לצורך חישוב הפטור, כפי שיפורט בהמשך.

פטור ממס על הכנסה משכר דירה למגורים בישראל

יחיד שמשכיר דירה או דירות למגורים בישראל זכאי לפטור מלא מתשלום מס על הכנסותיו משכר הדירה ובתנאי שהכנסות אלה אינן עולות על סכום תקרת הפטור החודשית. תקרת הפטור מתעדכנת ומשתנה כל שנה, ובשנת 2024 עומדת ע"ס 5,654 ₪.

התנאים לקבלת הפטור מתשלום מס על שכר דירה

לצורך קבלת הפטור יש לעמוד במספר תנאים מצטברים:

1. המשכיר הינו יחיד, כלומר אדם. חברה לא זכאית לפטור.
2. קיים חוזה שכירות או הצהרה מהם עולה כי הדירה תשמש את השוכר למגורים בלבד, והדירה אכן משמשת את השוכר למגורים בלבד.
3. הדירה אינה רשומה בספרי העסק של המשכיר.
4. הדירה מושכרת לשוכר שהוא יחיד. קיים חריג לפיו אם הדירה מושכרת לשוכר שהוא חברה שעיקר פעילותה היא מתן דיור לזכאים שקבעו, משרדי הבינוי והשיכון, לקליטת עליה, לבריאות או לסעד, ובלבד שפעילותו אינה למטרת רווח.
5. ההכנסה החודשית משכר הדירה כוללת את ההכנסות מכל דירות המגורים המושכרות על ידי המשכיר, בן זוגו המתגורר עמו או של ילדיו עד גיל שמונה עשרה.

מסלולי מיסוי על הכנסות משכר דירה

מסלול פטור ממס

אם סך כל ההכנסות משכר דירה בחודש לא עולה על 5,654 ₪ (נכון ל-2024), המשכיר יוכל לקבל פטור מלא ממס על כל שכר הדירה שקיבל באותו חודש.

מסלול פטור חלקי

אם סך כל ההכנסות משכר דירה עולה על 5,654 ₪ ונמוך מ-11,308 ₪ לחודש (נכון ל-2024) ניתן לקבל פטור חלקי, כלומר פטור על חלק מהסכום.

הסכום שניתן עליו פטור קטן ככל שההכנסה משכירות גבוהה יותר.

יתרת שכר הדירה (הסכום שעליו לא חל הפטור) חייבת במס לפי מסלול מס מלא, שיפורט בהמשך.

יודגש כי כאשר סך ההכנסה החודשית משכר דירה עולה על כפל תקרת הפטור (11,308 ₪ לשנת 2024), לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה חייב במס. במקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10% כפי שיפורט בהמשך.

לדוגמא – אדם שמשכיר דירה תמורת 8,000 ₪ בחודש:

• המשכיר ייהנה מפטור חלקי על ההכנסות בסך 3,308 ₪לחודש (11,308-8,000).
• על יתרת ההכנסה משכירות בסך 4,692 ₪ (3,308 – 8,000) הוא ישלם מס הכנסה לפי מסלול מס מלא.
• משכירים בעלי מספר דירות המנצלים את הפטור החלקי רק על הכנסה משכירות של דירה אחת, המיסוי על הכנסותיהם מהדירות האחרות ייעשה לפי מסלול מס מופחת או מסלול מס מלא, לפי בחירתם.

מסלול מס מופחת בשיעור 10%

סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, קובע שיעור מס מופחת של 10% עבור הכנסה מהשכרת דירת מגורים בישראל, וזאת בלי קשר לגובה דמי השכירות וללא התחשבות בהוצאות.

אם למשכיר מספר דירות, הוא יכול לנצל פטור מלא או חלקי על דירות מסוימות, ולבחור בתשלום מס מופחת של 10% על דירות אחרות.

יודגש כי לא ניתן לבחור במסלול מס מופחת על דירה שלגביה ניתן פטור חלקי. במקרה כזה על יתרת שכר הדירה שלא נהנה מהפטור החלקי יחול מס בשיעור מלא.

לדוגמא

אדם משכיר 3 דירות למגורים בישראל תמורת שכ"ד בסך –  3,500 ₪, 2,500 ₪ ו-2,000 ₪.

• כלל הכנסותיו משכר דירה – 8,000 ₪ לחודש.
• ההכנסה בגינה ניתן לקבל פטור חלקי הינה 3,308 ₪ (כמו בדוגמה הקודמת (11,308-8,000)).
• המשכיר יוכל לנצל את הפטור החלקי על הדירה הזולה (2,000 ₪) אך תישאר לו יתרת פטור חלקי שלא ניצל בסך 1,308 ₪.
• המשכיר יכול לנצל את יתרת הפטור החלקי על הדירה השנייה (2,500) כך ש-1,308 ₪ יהיו פטורים ממס ואילו יתרת שכר הדירה בגובה 1,192 ₪ תחויב במס לפי מסלול מס מלא או לא לנצל את יתרת הפטור, ולהחיל על דירה זו מס בשיעור מופחת של 10% על מלוא שכר הדירה שהתקבל ממנה, כלומר לשלם מס בסך 250 ₪ על דירה זו.
• את המס על הדירה השלישית (3,500) ישלם לפי אחד המסלולים שיבחר בהתאם למסלול שיניב חבות מס מינימלית (מסלול מס מופחת או מסלול מס מלא).

מסלול מס מלא

לצורך מיסוי הכנסתו של אדם קיימת בפקודת מס הכנסה הבחנה בין הכנסה שנוצרת מיגיעה אישית (עבודתו של האדם) לבין הכנסה שנוצרת ממקור אחר שאינו יגיעה אישית (לדוגמא: הכנסה מהשכרת נכס). לכל אחד מסוגי ההכנסה נקבעו מדרגות מס ושיעורי מס שונים.

בני 60 ומעלה

למי שמלאו 60, מדרגות המס יהיו זהות למדרגות על הכנסה מיגיעה אישית, ומדרגת המס הנמוכה תתחיל בשיעור מס נמוך של 10%.

עד גיל 60

למי שטרם מלאו להם 60 שנה, מדרגות המס על הכנסה שאינה מיגיעה אישית שונות ממדרגות המס מיגיעה אישית, ומדרגת המס הנמוכה תתחיל בשיעור מס גבוה יחסית של 31%.

שכר הדירה יחושב כהכנסה הנמצאת במדרגת המס השולי העליונה שבה נמצא המשכיר בהתאם לכלל הכנסותיו החייבות במס. ההוצאות במסלול זה מותרות בניכוי ולכן המס מחושב מההכנסה החייבת, כלומר הכנסות שכר הדירה בניכוי ההוצאות המותרות בניכוי.

לדוגמא

בן 47 משכיר דירה תמורת שכר דירה ע"ס 8,000 ₪ בחודש (ללא הכנסה נוספת וללא הוצאות).

• הואיל ומדובר על הכנסה שאינה מיגיעה אישית עבור אדם מתחת לגיל 60, ללא הכנסות נוספות, תחול מדרגת המס הראשונה בשיעור 31% על מלוא הסכום (8,000 ₪).
• סכום המס עבור השכירות לשנת 2024 הוא 2,480 ₪ לחודש (8,000 *31%).

דוגמא נוספת

בת 71 משכירה דירה תמורת 9,000 ₪ בחודש (ללא הכנסה נוספת וללא הוצאות).

• הואיל והמשכירה מעל גיל 60, על הכנסה של עד 7,010 ₪ תחול מדרגת המס הראשונה בשיעור 10%, כלומר 701 ₪ (7,101 * 10%).
• על ההכנסה שבין 7,011 ₪ ל-9,000 ₪ (סה"כ 1,989 ₪) תחול מדרגת המס השנייה בשיעור 14%, כלומר 278.46 ₪  (1,989 *14%)
• סה"כ סכום המס עבור השכירות לשנת 2024 יעמוד ע"ס 979.46 ₪ לחודש (701+278.46).

אופן תשלום המס

דיווח ותשלום מס במסלולי 'מס מלא' או 'פטור חלקי' מחייבים פתיחת תיק והגשת דוח שנתי למס הכנסה. לעומת זאת, במסלול מס מופחת של 10% אין חובת הגשת דוח שנתי (למי שאינו חייב בהגשת דוח מסיבות אחרות) והמס משולם פעם אחת עבור כל השנה, וזאת עד 30 בינואר של השנה העוקבת באמצעות פתיחת תיק לדיווח הכנסות שכר דירה ותשלום מס באתר האינטרנט של רשות המסים.

לדוגמא

את המס המופחת בשיעור 10%, עבור שנת 2023 יש לשלם לכל המאוחר עד 30.01.2024.

תשלום באיחור מעבר למועד האמור, יוביל לחיוב ריבית והצמדה על חוב המס.

משכיר שלא פתח תיק במס הכנסה יכול לשלם בבנק הדואר באמצעות שובר דיווח מקוצר "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה". את השובר ניתן לקבל בפקיד השומה באזור מגורי המשכיר.

בעל דירה שמשכיר את דירתו היחידה, ובמקביל גר בשכירות

החל משנת 2023, בעל דירה יחידה המשכיר את דירתו למגורים ובמקביל שוכר דירה אחרת לצורך מגוריו, יכול להפחית את דמי השכירות שהוא משלם כשוכר מתוך דמי השכירות שהוא מקבל כמשכיר, ולשלם מס בשיעור 10% רק על ההפרש. בשני תנאים מרכזיים מצטברים:

• המשכיר הינו בעלים של דירה יחידה.
• שכר הדירה המקוזז עבור הדירה ששוכרים הינו עד לתקרה של 7,500 ₪ לחודש.

לדוגמא

• אדם משכיר את דירתו היחידה תמורת 6,000 ₪ לחודש ובמקביל שוכר דירה אחרת לצורך מגוריו ומשלם שכר דירה על סך 6,000 ₪. במקרה זה לא ישולם מס עבור ההכנסה משכירות הואיל ואין הפרש בין הסכום שמתקבל עבור הדירה המושכרת לבין הסכום שמשולם עבור הדירה ששוכר.

דוגמא נוספת

• אדם משכיר את דירתו היחידה תמורת 10,000 ₪ לחודש, ובמקביל שוכר דירה אחרת למגורים ומשלם שכר דירה בסך של 7,000 ₪. במקרה זה ישולם מס רק על ההפרש של 3,000 ₪ ולא עבור כל הכנסת שכר הדירה ע"ס 10,000 ₪.

המס לתשלום יהיה 300 ש"ח עבור כל חודש במסלול 10% (3,000 * 10%).

• אולם אם אותו אדם משלם עבור הדירה בה הוא מתגורר, שכר דירה בסך של 9,000 ₪, הוא יוכל להפחית רק 7,500 ₪ (סך התקרה) ולא את מלוא שכר הדירה שהוא משלם. במקרה זה הוא ישלם מס בשיעור 10% על ההפרש בין ההכנסה מהשכירות לתקרת הפטור, כלומר על 2,500 ₪ (10,000-7,500), וגובה המס יהיה 250 ש"ח לכל חודש (2500*10%).

בעל דירה שמשכיר את דירתו היחידה, ובמקביל גר בבית אבות

החל משנת 2023, בני 60 ומעלה שבבעלותם דירה יחידה אשר הם משכירים למגורים, ובמקביל גרים בבית אבות, או בדיור מוגן, רשאים לצורך מס להפחית את דמי השכירות שהם משלמים כשוכרים (עד לתקרה של 7,500 ₪ לחודש) מתוך דמי השכירות שהם מקבלים כמשכירים, ולשלם מס בשיעור 10% רק על ההפרש.

בני 65 ומעלה שעוברים להתגורר בבית אבות ומשכירים את דירתם, גם אם היא אינה דירתם היחידה, זכאים לפטור על הכנסותיהם מהשכירות שלא עולות על מחצית הסכום ששילמו באותה שנה לבית האבות.

השכרה של 5 דירות ומעלה

השכרה של מספר גדול של דירות עלולה להיחשב כהכנסה מעסק ויחול עליה מס מלא, ללא אפשרות של מסלולי פטור, פטור חלקי או מס בשיעור מופחת.

לפי פסיקת בית המשפט העליון ועמדת רשות המסים, אדם המשכיר 10 דירות ומעלה נחשב למי שמפעיל עסק להשכרת דירות ויחויב במס הכנסה לפי מדרגות מס הכנסה. בהשכרה של 5 דירות או פחות ניתן לנצל את המסלולים המיוחדים כגון מסלול פטור, מסלול פטור חלקי ומסלול מס מופחת, שפורטו לעיל. השכרה של 10-6 דירות תיבחן על פי קריטריונים שנקבעו.

משרד עו"ד זרקו זמיר הוא משרד מומחה להסדרת דיווחי הכנסות שכר דירה מול פקיד השומה, לצורך הקטנת חשיפה פלילית ותשלום מס מינימלי. מוזמנים ליצור עמנו קשר לקביעת פגישת ייעוץ.