קטגוריות: מיסוי אזרחי, מקרקעין וחברות

עסקת מקרקעין היא לרוב העסקה הרגישה והיקרה ביותר המבוצעת על ידי יחידים וחברות. בהתאם, קיימת חשיבות גבוהה לאופן בו מתבצעת העסקה, על מנת שלא להעמיד בסיכון את הכספים הרבים המושקעים בה.

 

בשל כך, ריכזנו עבורכם 10 נקודות שיש להתייחס אליהן בעת רכישת דירה:

  1. תבחנו עסקאות דומות – כשאנו בוחנים עסקה, חשוב להכיר היטב את העסקאות הדומות שנעשו באזור. ניתן להשתמש באתרי אינטרנט שונים המתמחים בנדל”ן (כמו מדל”ן, רשות המסים ונוספים) ולבחון באמצעותם באילו מחירים מוצעות למכירה דירות עם מאפיינים דומים באזור, או לחילופין לבחון את הסכומים בהם כבר נמכרו דירות דומות. חשוב לנמכרו דירות שונות באזור, לרבות מה היה מצבן הפיזי (מושקעת, הרוסה) מיקומן (רחוב ראשי, פונה לים וכו’).

 

  1. תבררו את זהות המוכר – חשוב מאד לבדוק את מצבת הזכויות בנכס ולוודא שאכן המוכר הוא הבעלים הרשום בדירה ולא מתחזה. לעיתים, בן או חבר מסייעים למוכר במכירת הדירה וחשוב לוודא שיש להם ייפוי כוח מקורי חתום ובמקביל לבקש מהם להציג תעודה מזהה. אך בכל מקרה, נסו להיפגש עם הבעלים עצמם.

 

  1. תערכו בדיקה של נסח הטאבו – על עורך הדין לבדוק את זהות המוכר ולוודא כי יש לו זכויות בעלות או חכירה בנכס. בדיקת מצבת הזכויות נעשית על-ידי הוצאת נסח טאבו, או אישור זכויות אצל הגורם המנהל, ככל שמדובר בנכס הרשום ברשות מקרקעי ישראל או אצל חברה משכנת. לכן, חשוב להצטייד במספרי גוש חלקה מבעוד מועד.  בעניין זה, חשוב מאוד גם לבדוק גם את קיומן של הערות חריגות על הנכס, ובכללן: צווי הריסה, הפקעה, עיקולים, משכנתאות, כינוס, הוצאה לפועל וכיוצא בזה, אשר היות ואלו עשויות להקשות על השלמת העסקה ועל העברת הבעלות בדירה מהמוכרים לרוכשים.

 

  1. מגבלות על דירות מושכרות – ככל שהדירה מושכרת יש לבדוק מתי מסתיימת תקופת השכירות והאם קיימת אופציה להארכה בחוזה, ומהן תנאיה. חשוב מאוד לבחון האם קיימים לדיירים זכויות מכוח חוק הגנת הדייר או מגבלות נוספות שייתכן שעשויות לחול על הקונה.

 

  1. בדיקת תיק בית משותף – ככל שהנכס רשום כבניין משותף מומלץ לבדוק את מסמכי הבית המשותף – הן תקנון והן תשריט. באופן זה תוכלו לבחון אילו הצמדות יש לדירה, כגון: מחסן או חניה, מה חלקם של בעלי הדירה ברכוש המשותף, ועוד.

 

  1. בדיקות ברשות המקומית – חשוב לעבור בעיון על תיק הבניין ברשות המקומית. באופן זה תוכלו לוודא האם קיימים צווי הריסה, טופס 4, זכויות בנייה, חריגות בניה ועוד. זוהי גם הדרך הקלאסית לגלות האם ישנה בנייה ללא היתר, כדוגמת: חדר על הגג או פרגולה במרפסת, וכן האם ישנה התאמה בין הנכס לתשריט (גרמושקה).בהזדמנות זו מומלץ לבדוק האם קיימים היטלים כלשהם על הנכס, כדוגמת היטל השבחה, וזאת במטרה למנוע גלגול של חוב לידיכם. מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מומחה לצורך ביצוע בדיקות אלה.

 

  1. מצבה הפיזי של הדירה ומתקניה – מומלץ לבדוק את מצב הדירה ותקינות מתקניה (ברזים, חשמל, מיזוג אויר, ארונות וכו’). קיומם של רטיבות, מים כלואים, מפגעי בטיחות, ליקויי בניה, ומשתנים אחרים המשפיעים על מצבה הפיזי של הבניין, עשויים לעלות לכם ביוקר לאחר מכן, או לחילופין לסייע בידיכם בהורדת המחיר במהלך המשא ומתן. כמו שאין קונים רכב משומש ללא בדיקה, רק כי הוא נראה טוב, בוודאי שלא משקיעים סכום גדול בנדל”ן מבלי לערוך בדיקות מעמיקות באמצעות מהנדס מומחה. אל תשכחו לבדוק גם את סביבת הדירה, דרכי הגישה אליה, קיומם של קווי מתח גבוה ואנטנות סלולריות בסמוך לה, וכן דברים נוספים שעשויים להשפיע על החלטתכם, כגון זיהום או רעש חריגים (למשל מיקום של תחנת אוטובוס או גן ילדים מתחת לחלונכם)..

 

  1. בדיקות מקדימות למשכנתא – אל תוותרו על בדיקות מקדימות מתאימות מול הבנק המלווה אתכם, ונסו לקבל ממנו מבעוד מועד “אישור עקרוני” למשכנתא, וזאת טרם חתימת הסכם רכישת הדירה. באופן זה תוכלו למנוע, או לכל הפחות להפחית, הפתעות או בעיות עתידיות בנושא מימון הדירה. בדיקת אפשרויות המימון מראש מאפשרת לכם להיערך לתנאי התשלום על הדירה, ולקבוע לוח תשלומים מתאים בהסכם.

 

  1. קחו בחשבון עלויות נלוות – לצורך בניית התקציב וכדי לצמצם הפתעות ולהיערך בהתאם, חשוב להביא בחשבון כי בנוסף למחיר הדירה קיימות הוצאות כספיות נלוות לעסקה, חלקן משמעותיות. הוצאות אלו כוללות לרוב: מס רכישה, שכר טרחת עו”ד, שכר טרחת שמאי, אגרות רישום בטאבו, דמי תיווך, שכר טרחת מודד, עלות מהנדס מומחה (בדק בית), עלויות העמדת משכנתא, תיקונים או שיפוצים בדירה, עלויות הובלה, וכמובן ימי חופש מהעבודה שתצטרכו לקחת.

 

  1. עורך דין – אנו ממליצים שלא להסתמך על עורכי דינו של מי שמוכר לכם את הדירה, גם אם זה מציע לכם מחיר מפתה או טיפול מהיר במיוחד, וגם רצוי שלא להשתמש בשירותי חבר או מכר, שהינם עורכי דין מתחום אחר. אל תוותרו על שירותיו של עו”ד מטעמכם הבקיא בתחום המקרקעין והנדל”ן, אשר יידע להגן על האינטרסים שלכם בעסקה ולמנוע מכם לבצע טעויות אשר עלולות לגרום לצער רב ולמחיר כבד מאוחר יותר.

 

בהצלחה במעבר הדירה!

 

 

לקוחות ממליצים
ברצוני להביע את הערכתי הרבה על אופן הטיפול המקצועי והיצירתי לו זכיתי בחסותך האדיבה. תודה כנה מעומק ליבי על הליווי האישי, על המסירות העצומה, על האכפתיות, על הסבלנות לאורך תקופה ארוכה ומטלטלת ומעל הכל על היותך אדם נפלא. פעלת כעצת קוהלת "שַׁלַּח לַחְמְךָ עַל פְּנֵי הַמָּיִם, כִּי בְרֹב הַיָּמִים תִּמְצָאֶנּוּ" - יישר כח!
בר ירון
עו"ד זרקו זמיר, (אולי) בתקדים משפטי, הגישה ערעור לביהמ"ש המחוזי, על משפט שנגמר והסתיים לפני יותר מחמש שנים, והערעור נתקבל. עו"ד זרקו זמיר הינה בעלת מקצוע, מדריכה, מלווה, ותמיד משקיעה בלהסביר בשפה להדיוטות, והכל באופן מרגיע ומשרה בטחון, בתוך סיטואציה בה חרב המאסר מרחפת מעל צווארי. משרד עו"ד זרקו זמיר ממשיך לייצג אותי בתיק מס הכנסה המתנהל בימים אלו, ועל כל זה אני מאד מודה לה.
גולדשטיין גיל
ברצוני להודות לך על הטיפול המקצועי והלויאלי והשירות המסור, וחסר הפשרות שהענקת לי ועזרת לי להתמודד בגובה העיניים מול הרשויות, ולהצליח להוכיח שגם לאזרח הקטן יש סיכוי מול "האח הגדול".
טבצ’ניק אילן
אני מבקש להביע את תודתי והערכתי הכנה בגין הטיפול בתביעה אל מול רשות המיסים. היושר המקצועי, האמינות, המקצועיות והשירות ראויים לשבח. אמליץ על שירותייך לכל מכריי.
ג’רבי משה
בהיותי במצב נואש מרשויות המס אשר החלו להתל בי בהאשמות חסרות בסיס, עורכת הדין קרן זרקו זמיר הייתה בשבילי קרן האור היחידה להוציאני ממצבי הנפשי והמשפטי באותה תקופה. קשה לתאר במילים את אשר עמלה והפגינה ידע רב, והפכה ההחלטות, צמצמה נזקי עורכי דין שייצגו אותי בעבר, נלחמה כלביאה השומרת על גוריה בבית המשפט השלום ולא ויתרה ונלחמה עד אשר הגענו למחוזי שם התמלאתי גאווה על כך שעורכת הדין קרן זרקו זמיר מייצגת אותי בתיק ועורכי הדין שנכחו שם נדהמו מכישוריה המשפטיים , וכן הרכב של שלושה שופטים אשר דנו בערעור ונדהמו מכישוריה של עורכת דין אשר לא הייתה מביישת פרקליטת מדינה מהבכירות ביותר בארץ!
אבי עזרא
מרגע שנפגשנו נתת לי הרגשה מדהימה והחשש הכבד והלחץ החלו להתפוגג.  קיבלת אותי עם חיוך כובש , מהר מאוד הבנתי כי את מקצועית מאוד ואני נמצא בידיים טובות. מיד נכנסת לפעולה ונתת לי נחיות מפורטות איך לפעול כדי למזער את הנזק/התוצאה/ גזר הדין למינימום האפשרי וזה משתמע מהניסיון הרב שצברת. עם ים של סובלנות ועם נכונות שלך להיפגש ולדבר עם כל גורם כזה או אחר , פקידי שומה , תובעים , רואה חשבון רק כדי לקדם ולמזער ככל שניתן את כתב האישום הלא קל שהוגש כנגדי על ידי מס הכנסה. גוננת עליי בבית המשפט בצורה מקצועית ומכובדת והתוצאה מדברת בעד עצמה. את היית לי קרן אור בכל האפלה שהייתה לי ואכן אותה קרן הצדיקה את האמון שנתתי בה מלכתחילה.
אוריאל
קרן מעולם לא שפטה אותי ולא ביקרה אותי על מצבי שהיה לא קל, והיא נלחמה בעבורי כאילו היא נלחמת בעבורה באופן אישי. מעולם לא עמדתי אל מול עורך דין שמתייחס אל הלקוחות שלו כמו בני משפחה. הרגשתי שאני נמצא בידיים הכי בטוחות בעולם ושהיא תעשה מעל ומעבר לכול הנדרש על מנת להביא אותי למצב בו ישרתי את ההדורים עם השלטונות (שלטונות המס) ועכשיו אני יכול ללכת לישון בשקט מכיוון שהעניין סודר לשביעות רצונם של כל הצדדים. אם מישהו מעוניין בעורכת דין ישרה, הגונה, אנושית, מקצועית ויודעת את עבודתה, הרי מצא הוא את מבוקשו. אין מילים שיכולות לתאר את עבודתה של קרן. היכרותי עימך לא רק הובילה לשינוי בהתנהלותי אל מול שלטונות המס, אלא שינוי ביכולת שלי להתמודד עם מצבים שאינם קלים במציאות החיים מכיוון שאני יודע שאפשר וגם ראוי לנצח.
הר-אל שפירא

לכל ההמלצות

© 2020 כל הזכויות שמורות למשרד עורכי דין זרקו זמיר

שינוי גודל גופנים
ניגודיות
שלחו לנו הודעה בוואטסאפוואטסאפ התקשרו אלינוטלפון שלחו לנו הודעה במיילפגישת ייעוץ