קידום תמ"א 38 – מקלות בגלגלים עבור הקבלנים?

במקום לעודד את הקבלנים בפרויקט הלאומי של תמ"א 38, נראה כי המדינה בוחרת דווקא להרוויח על חשבונם, ואגב כך גם נוהגת בחוסר שוויוניות בין אזורים גאוגרפיים שונים במסגרת הפרויקט, ובכך הופכת חלק מהם ללא כדאיים כלל.

תמ"א 38 הוא לכאורה פרויקט לאומי שמטרתו לחזק את תשתיות בניני המגורים הישנים על מנת למנוע את התמוטטותם במקרה של רעידת אדמה, וזאת באמצעות הענקת זכויות בנייה מוגדלות, אשר יעודדו את בעלי הבתים לחזק את המבנים שבבעלותם. בהתאמה, הפרוייקט אמור היה גם לעודד קבלנים ברחבי הארץ לקחת בו חלק, אך כפי שקורה לעתים קרובות בישראל, התאוריה לחוד והמעשה לחוד.

שיטת המיסוי של פרויקט תמ"א 38 מעידה דווקא על ההיפך, ואף הופכת את הפרויקט באזורים מסוימים בארץ לכמעט בלתי אפשרי.

מהי עסקת תמ"א 38?

באפריל 2005, אושרה 'תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה' (תמ"א 38), מתוך הבנה כי מרבית המבנים שנבנו בארץ עד לשנת 1980, אינם בטיחותיים דיים, ויש לפעול במהלך לאומי לחזקם ולשפצם. המטרה המוצהרת של התוכנית הייתה ליצור תמריץ כלכלי ליזמים וקבלנים לקחת על עצמם את חיזוק המבנים הללו, תוך שמוענקות להם זכויות בנייה מוגדלות, ואגב קיצור ההליכים הבירוקרטיים לדיירים לקבלת היתרי הבניה.

חשוב להבין כי בסופו של דבר, עסקת תמ"א 38 הינה עסקת קומבינציה לכל דבר ועניין – היזם או הקבלן מקבלים זכויות בנייה מהדיירים, ובתמורה הם מספקים שירותים, לרוב כאלו הקשורים לבנייה, שיפוץ וחיזוק של המבנה וסביבתו.

כאשר הקבלנים מחליטים על היקף השירותים שייתנו, הם לוקחים בחשבון גם הוצאות של עלויות עקיפות נוספות, בכללן תשלומי המס הנדרשים, על מנת שהפרויקט יהיה משתלם מן הבחינה העסקית. שירותי השיפוץ, הבנייה והחיזוק עליהם הם מתחייבים מול הדיירים תמורת קבלת זכויות הבנייה, מכונים בחוק – 'התמורה המוסכמת'.

עד כאן הכל טוב ויפה, כל הצדדים מרוויחים, והדבר עולה בקנה אחד עם הרציונאל של הפרוייקט מלכתחילה – הקבלן משביח את הנכס, הדיירים חיים בסביבה איכותית יותר וללא ליקויים בטיחותיים, והרווח המרכזי של הקבלן הוא בזכויות הבנייה שקיבל בתמורה, אשר כרגע נמצאים בנכס מושבח.

רשות המסים מרוויחה על חשבון הקבלנים

אבל מה שקרה בפועל הוא שרשות המסים החליטה כי הרווח הזה צריך להגיע אליה ולא לקבלנים, והחליטה למסות את הקבלנים שלא על 'התמורה המוסכמת', כי אם על השווי הנדל"ני של העסק לאחר השיפוץ. ובמילים אחרות – להוציא את העוקץ ממהותו של הפרוייקט ומכוונת המשורר המקורית, שהרי מרגע שהחליטה כך – הפכו הפרוייקטים עבור הקבלנים או היזמים לרווחיים פחות באופן משמעותי, ולעתים אף ללא רווחיים כלל.

חשוב להבין את המשמעות העיקרית של מיסוי זה. בעוד 'התמורה המוסכמת' היא במחיר יחסית אחיד בין אזורים גאוגרפיים שונים, מאחר ואין הרבה הבדל בין שירותי הבניה והחיזוק בפתח תקוה או ברמת גן. כעקרון, היזם צריך לשלם לדיירים בשני המקרים את אותה 'תמורה מוסכמת', אך כיוון שההבדל בין השווי הנדל"ני של הנכסים הוא עצום והיות והמס על הנכס הרמת גני יהיה גבוה מאוד, סביר להניח כי היזם או הקבלן יעדיפו לחפש נכסים במקום אחר, עם אחוז רווח גבוה יותר. ומי בעיקר יפסיד מכך? כמובן שהתושבים שימשיכו לחיות בבניין לא משופץ, וחשוב מכך – גם לא בטיחותי, ברמה של סכנת נפשות פעמים רבות, או שלחילופין יזכו לשיפוץ דל בהרבה, היות והקבלן או היזם ייקחו בחשבון בתחשיב את עלויות המיסוי הגבוהות.

ואם לא היה די בגזירה זו, הכניסה רשות המסים לאחרונה את היזמים והקבלנים לפינה נוספת, בכך שהיא ביטלה להם את האפשרות להזדכות על המע"מ בגין חלק מן ההוצאות העקיפות של הפרוייקט, גם אלו היו חלק אינטגרלי ומהותי מהוצאות הפרויקט לפועל – כלומר היוו חלק מ'התמורה המוסכמת' שהדיירים קיבלו.

חוסר הכדאיות בחלק מהעסקאות

התוצאה המתבקשת לא מאחרת לבוא. כיום, קבלן או יזם הניגש לפרוייקט תמ"א 38, יעשה לעצמו תיעדוף ברור באילו ערים כדאי לו לפעול, והיכן לא יעלה על הדעת לקחת חלק בפרוייקט. ראוי לציין כי מפגעי הטבע, כמו רעידת אדמה אמיתית, כנראה שלא תפלה באותו האופן בין הערים השונות, ועשוייה להכות דווקא באזור בו יש ערך נדל"ני גבוה – תתארו לעצמכם.

השורה התחתונה היא פשוטה. אם המדינה רואה בתמ"א 38 פרוייקט בעל חשיבות לאומית אמיתית, בעיקר לאור כמה וכמה רעידות אדמה שהיכו בישראל בשבועות האחרונים, עליה לערוך בדק בית אשר יכלול חשיבה מחודשת על שיטת המיסוי של הפרויקטים הללו. אין שום הגיון בלעודד משהו מחד, ולעקור ממנו את הפואנטה מאידך.

ראוי להשיב את המיסוי לכזה הממסה עבור 'השירותים המוסכמים' (שיפוץ, בנייה, חיזוק) – לפי העלות האמיתית של אלו, ללא הבדל בין האזורים השונים בארץ, וכן לאפשר החזרי מע"מ על כל השירותים הישירים והעקיפים הניתנים כתמורה אמיתית בפרוייקט.

נכון, הדבר אומר כי קבלן ירוויח יותר מעסקה באזור תל אביב מאשר בעסקה בפריפריה, אבל לפחות שתי העסקאות תהיינה לו משתלמות, ומעבר לכך – בדיוק בשל כך קיימת חבות מס הכנסה, ורשות המסים תתחשבן עמו במס השבח כאשר ייגש למכירת הדירות שבנה בזכויות הבנייה שקיבל, וזאת לפי הסכום הכללי שהרוויח, ללא קשר למיקום.

וחשוב מכל – ראוי כי מנהיגי המדינה יזכירו לעצמם את מטרתו העיקרית של פרוייקט תמ"א 38, ויתזכרו את כל זרועות המדינה בשטח, שהרי בסופו של דבר – כמו תמיד – מי שייצאו הנפסדים העיקריים הם האזרח הפשוט, זה שגר כיום במבנה ישן ומסוכן, לא משנה באיזו עיר.